Combien coûte vraiment un logiciel de gestion de copropriété au Québec en 2026 ?
La plupart des fournisseurs cachent leurs prix derrière "demandez un devis". Ce guide rend les chiffres publics et lisibles, avec les coûts cachés à anticiper, pour que vous choisissiez en connaissance de cause.
Voir les tarifs KohabitTarification publique, aucune carte de crédit, gratuit pendant l'accès anticipé.
Réponse en 30 secondes
Voici les ordres de grandeur pour un syndicat québécois moyen (24 unités), tirés des sites officiels et des avis publics. Détails et coûts cachés plus bas.
| Logiciel | Prix mensuel typique (24 unités) | Modèle | Tarification |
|---|---|---|---|
| Kohabit | 71,76 $ CAD | Par unité, mensuel ou annuel | Publique, en ligne |
| Condo Manager | ~ 150 à 300 $ CAD | Forfait + modules | Sur devis |
| Upperbee | ~ 200 à 400 $ CAD | Par unité + modules | Sur devis |
| Buildium | ~ 80 USD (~ 110 $ CAD) | Par unité, plancher minimum | Publique en USD |
| Tableur Excel partagé | 0 $ | Aucun | Gratuit mais hors Loi 25 |
Sources : sites officiels au June 2026 et avis publics Capterra / G2. Les fourchettes "sur devis" sont des ordres de grandeur croisés à partir de plusieurs retours publics et peuvent varier.
Comment se calcule le prix d'un logiciel de copropriété ?
Quatre modèles de tarification dominent le marché. Chacun a ses avantages selon le profil du syndicat.
Par unité ou par porte (modèle SaaS)
Un prix fixe par unité par mois (typique 2 à 10 $ CAD). Le syndicat paie en fonction de sa taille réelle.
Adopté par : Kohabit, Buildium, certains plans Upperbee
Avantage : prévisible, scale avec la taille. Inconvénient : monte vite pour les grosses copros.
Forfait fixe + modules optionnels
Un prix de base qui couvre l'essentiel, puis des modules payants à activer selon les besoins (comptabilité avancée, vote électronique, etc.).
Adopté par : Condo Manager, Upperbee Pro
Avantage : flexibilité. Inconvénient : facture finale opaque, multiplications cachées.
Sur devis exclusivement
Le prix n'est jamais affiché. Le syndicat doit appeler un commercial, fournir ses données, attendre une proposition.
Adopté par : la majorité des acteurs québécois historiques
Avantage : prix négociable. Inconvénient : prend des semaines, biais vers les gros budgets.
Par utilisateur (modèle B2B)
Prix par utilisateur connecté, peu importe la taille de la copropriété. Rare en copropriété, plus présent en gestion locative.
Adopté par : certains plans Yardi, AppFolio
Avantage : prévisible pour petites équipes. Inconvénient : ne scale pas avec la copro.
Détail des prix par fournisseur
Voici ce qu'on sait publiquement pour chacun des principaux fournisseurs au Québec.
Kohabit
Tarification publique, par unité, sans modules cachés.
- · 2,99 $ CAD par unité par mois (mensuel)
- · 29,90 $ CAD par unité par an (= 2,49 $/mois effectif, 2 mois offerts)
- · Toutes les fonctionnalités incluses, pas de modules à activer
- · Gratuit pendant l'accès anticipé (jusqu'à nouvel ordre, préavis 30 jours garanti)
- · Hébergé au Canada, facturé en CAD
Pour 24 unités : 71,76 $/mois ou 717,60 $/an.
Condo Manager
Acteur historique au Québec, distribué par Otonom. Sur devis.
- · Forfait de base + modules à activer (comptabilité avancée, intégrations LeapAP, etc.)
- · Selon plusieurs retours publics : ~ 150 à 300 $ CAD par mois pour un petit immeuble
- · Contrat annuel typiquement, formation incluse
- · Facturé en CAD
Upperbee
Suite tout-en-un comptable québécoise. Sur devis avec grille par unité.
- · Tarification par unité + accès aux modules pro (comptabilité multi-livres, AP/AR)
- · Selon les avis publics : ~ 200 à 400 $ CAD par mois pour un immeuble moyen, monte vite pour les gros
- · Contrat annuel, frais d'onboarding parfois en sus
- · Facturé en CAD
Buildium
Logiciel américain (filiale de RealPage). Tarification publique en USD.
- · Plan Essential : à partir de ~ 58 USD/mois (plancher minimum, ~ 80 CAD au taux actuel)
- · Plan Growth : à partir de ~ 183 USD/mois
- · Plan Premium : à partir de ~ 479 USD/mois
- · Modules e-payments, e-leases, screening en supplément (par transaction)
- · Facturé en USD : exposition au taux de change pour un syndicat canadien
- · Soumis au CLOUD Act américain, analyse comparative Loi 25 obligatoire
Tableur Excel ou Google Sheets partagé
L'option "gratuite" qu'on rencontre dans 40 % des petites copropriétés québécoises.
- · Coût direct : 0 $
- · Coût caché : temps de double-saisie, perte de données, fichiers en doublon, mauvaise version envoyée à l'AG
- · Conformité Loi 25 quasi impossible (pas de contrôle d'accès, pas de journal d'audit, pas de chiffrement)
- · En cas d'incident (vol, fuite), responsabilité personnelle des administrateurs
- · Acceptable pour 4 à 6 unités avec très peu d'activité, dangereux au-delà
Les coûts cachés qu'on oublie souvent
Le prix affiché n'est jamais le prix total. Voici les vrais postes à anticiper.
Formation et onboarding
Certains logiciels facturent une formation initiale 500 à 2 000 $ une fois. À budgéter. Kohabit propose un onboarding autonome de 30 minutes sans frais.
Migration de données
Importer vos données Excel ou d'un ancien logiciel peut prendre 1 à 2 semaines. Certains fournisseurs facturent ce service 500 à 3 000 $. Demandez le devis avant de signer.
Taux de change USD vers CAD
Les logiciels américains facturent en USD. Une hausse de 5 % du dollar US fait monter votre facture de 5 %. Sur 5 ans, ça pèse.
Modules optionnels
Vote électronique, comptabilité avancée, gestion de tickets : souvent vendus en supplément 10 à 50 $/mois chacun. Vérifier ce qui est inclus de base.
Conformité Loi 25
Un outil non conforme exige une analyse comparative à faire vous-même, un dossier EFVP, un registre d'incidents. Comptez 500 à 2 000 $ en temps interne ou prestation externe.
Frais de résiliation
Certains contrats annuels facturent une pénalité de sortie ou récupèrent les rabais accordés. Lire le contrat avant de signer.
Combien ça coûte vraiment selon la taille du syndicat ?
Estimation annuelle tout compris, sur la base des ordres de grandeur publics. Kohabit utilise son tarif annuel (29,90 $/unité/an). Concurrents utilisés au milieu de fourchette des avis publics.
| Taille du syndicat | Kohabit annuel | Condo Manager | Upperbee | Buildium |
|---|---|---|---|---|
| 12 unités | 359 $/an | ~ 1 800 $/an | ~ 2 400 $/an | ~ 950 $/an (USD converti) |
| 24 unités | 718 $/an | ~ 2 700 $/an | ~ 3 600 $/an | ~ 1 320 $/an |
| 50 unités | 1 495 $/an | ~ 3 600 $/an | ~ 4 800 $/an | ~ 2 200 $/an |
| 100 unités | 2 990 $/an | ~ 5 400 $/an | ~ 7 200 $/an | ~ 5 750 $/an |
À retenir : sur 5 ans, le différentiel entre Kohabit et un concurrent moyen pour un syndicat de 24 unités représente environ 10 000 $. De quoi financer une part significative d'un projet de toiture ou d'isolation.
Toutes les projections concurrentes sont des ordres de grandeur basés sur les retours publics. Elles peuvent varier selon la négociation, les modules activés et la taille réelle. Pour un chiffre précis, contactez chaque fournisseur.
Comment choisir le bon tarif pour votre syndicat ?
Le prix n'est qu'un facteur parmi d'autres. Voici les 5 critères à pondérer dans votre décision.
-
1
Le coût total sur 3 à 5 ans, pas juste le prix mensuel
Un tarif d'appel bas peut cacher des augmentations annuelles agressives. Demandez la politique tarifaire écrite et le maximum d'augmentation annuelle.
-
2
La conformité Loi 25 et la souveraineté des données
Un outil non conforme vous coûte du temps réglementaire qui ne se voit pas sur la facture. Privilégier l'hébergement au Canada.
-
3
La complexité par rapport à votre profil
Un syndicat bénévole de 12 unités n'a pas besoin d'un Yardi Pro. Choisir un outil aligné avec vos compétences évite l'abandon après 3 mois.
-
4
La possibilité d'exporter vos données à tout moment
Vous devez pouvoir partir si l'outil ne convient plus. Vérifier que l'export complet (CSV, PDF) est garanti contractuellement.
-
5
L'engagement contractuel et la possibilité de résilier
Un contrat annuel rigide peut bloquer votre syndicat. Préférer les solutions sans engagement (Kohabit) ou avec une période d'essai gratuite réelle.
Questions fréquentes sur le prix
Pour aller plus loin
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